 |
 |
|
|
|
|
|
Общая информация |
|
|
|
|
| Компания |
| "ВАСП 1" |
|
| Бизнес-предложение |
| Cтроительство и реконструкция жилой недвижимости в г.Москве |
|
| Место реализации проекта |
| г. Москва |
|
| Отрасль |
| Строительство |
|
| Полный объем затрат по проекту |
| $5,000,000 |
|
| Потребность в инвестициях |
| $5,000,000 |
|
| Форма инвестиций |
| Иное |
|
| Срок oкупаемости, месяцев |
| - |
|
| Внутренняя норма рентабельности, % |
| - |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Контактнaя информация |
|
|
|
|
| Контактные лица |
| Лев Андрианов, Сергей Перфилов |
|
| Телефон(ы) |
| (095) 9527694 |
|
| Факс(ы) |
| (095) 9527694 |
|
| Почтовый адрес |
| |
|
| WWW |
| |
|
| E-mail |
| wasp_1@online.ru |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Краткое описание бизнес-предложения |
|
|
|
|
Проект предполагает выход инвесторов (соинвесторов) на московский рынок строительства (реконструкции) жилых помещений в качестве.
Права инвесторов (соинвесторов) гарантированы федеральным и московским законодательством. Распределяемые доли площадей в построенных зданиях пропорциональны размерам инвестиций каждого участника проектов.
В соответствии с действующими нормативными документами г.Москвы строительство (реконструкция) жилья производится по инвестиционному контракту между инвестором и Правительством Москвы или по договору долгосрочной аренды земельного участка между инвестором (заказчиком-застройщиком) и Правительством Москвы.
Основные отличия между двумя подходами к реализации инвестпроектов следующие:
а) по инвестиционному контракту инвестор обязан безвозмездно передать городу 30% - 40% построеных площадей после окончания строительства и подписания акта сдачи-приемки объекта;
б) по договору долгосрочной аренды земельного участка инвестор выкупает у Правительства Москвы право аренды земли по цене, приблизительно равной стоимости площадей, которые пришлось бы отдать по инвестиционному контракту, и имеет относительную свободу в выборе что и в какие сроки построить на арендуемой земле.
Участниками проектов являются
а) Правительство Москвы (в частности - префектуры административных округов), как собственник земельных участков, предоставляемых в долгосрочную (краткосрочную) аренду инвесторам (заказчикам-застройщикам) под строительство (реконструкцию):
- выпускает необходимую распорядительную и исходно-разрешительную документацию для реализации инвестпроекта;
- ведет учетную регистрацию договорных отношений между участниками инвестпроекта в части уступки прав требования, долевого участия в строительстве, соинвестирования и т.д.;
- осуществляет государственную регистрацию прав собственности на объект недвижимости.
б) Инвестор (заказчик-застройщик, соинвестор):
- направляет собственные и/или заемные финансовые средства и материальные ресурсы на реализацию всех этапов инвестпроекта;
- обладает правом долевой собственности на построенный (реконструированный) объект недвижимости в объеме произведенных инвестиций.
в) Генподрядчик (подрядчик, субподрядчик) на основании лицензии осуществляет строительство (реконструкцию) объекта недвижимости.
г) Технический заказчик на основании лицензии:
- организует и управляет строительством (реконструкцией) объекта недвижимости;
- осуществляет технический надзор за процессом строительства (реконструкции);
- проводит рабочие и государственные комиссии по сдаче/приемке в эксплуатацию объекта;
- координирует деятельность проектных и строительно-монтажных организаций.
Этапы реализации проектов.
а) Предпроектная стадия:
- подбор строительной площадки, предварительное обследование предполагаемого участка застройки (реконструкции), определение объема и стоимости: строительно-монтажных работ (СМР), подключения к городским инженерным сетям, работ по внеплощадным сетям и сооружениям;
- подготовка предварительного бюджета, календарного плана СМР;
- принятие инвестором решения о целесообразности реализации проекта;
- подготовка необходимых для начала проектирования документов и исходных данных, включая: основной распорядительный документ на право проектирования и строительства, градо-строительное заключение (ГЗ), план земельного участка с расчетом инженерных нагрузок, геоподоснову, технические условия на присоединение к городским сетям, данные по экологии, инженерной геологии, техническому состоянию существующих зданий;
- согласование комплекта исходно-разрешительной документации с учетом минимизации будущих затрат инвестора;
- уточнение бюджета и календарного плана СМР;
- выбор проектной организации на конкурсной основе.
Длительность: для типового жилья - до 2 месяцев, для индивидуального - до 6-8 месяцев.
б) Проектирование и подготовка строительства:
- оформление договора на разработку проекта, соответствующего ГЗ;
- выпуск комплекта полностью согласованной и утвержденной проектной документации (ТЭО) в Инспекцию государственного архитектурно-строительного надзора (ИГАСН);
- оформление краткосрочного договора аренды строительной площадки на период строительства, организация геодезической разбивки здания, получение разрешения на строительство в ИГАСН;
- выбор генподрядчика на конкурсной основе, оформление договора на генподряд;
- при необходимости продажа прав инвестора по договору уступки прав или соинвестирования;
- подготовительные работы (при необходимости) по отселению жильцов, выводу арендаторов, сносу строений, перекладке коммуникаций с пятна застройки, прокладке временных коммуникаций на период строительства, очистке строительной площадки от мусора.
Длительность: для типового жилья - до 2 месяцев, для индивидуального - до 6-10 месяцев.
в) Строительство
- при необходимости продажа прав инвестора по договору долевого участия в строительстве;
- производство СМР в соответствии с календарным планом;
- выполнение сопутствующих строительству работ специализированными организациями и городскими службами (контрольная геодезическая съемка, контрольные испытания отдельных конструктивных элементов и образцов, технический надзор за производством работ по наружным сетям и т.д.);
- рабочее проектирование и строительство внеплощадных сетей и сооружений;
- разработка рабочей документации на объект;
- подключение инженерных коммуникаций согласно техническим условиям городских инженерных служб;
- сдача объекта в эксплуатацию, формирование папки исполнительной документации, предъявляемой госкомиссии, получение материалов бюро технической инвентаризации по вводу здания в эксплуатацию;
- государственная регистрация прав долевой собственности инвестора на объект;
- при необходимости продажа долевой собственности инвестора по договору купли-продажи.
Длительность: для типового жилья 4 - 8 месяцев, для индивидуального - до 18 месяцев.
г) Гарантийные обязательства:
- периодическое обследование здания и оборудования с целью выявления дефектов в течение гарантийного срока, устранение обнаруженных дефектов.
Длительность: не менее 12 месяцев.
Себестоимость строительства с учетом работ по внутренним и внешним инженерным сетям, благоустройству территории, без отделки квартир определяется проектно-сметной документацией:
- для типовой планировки 200 - 300 $/кв.м
- для индивидуальных проектов 300 - 600 $/кв.м
Инвестиционная стоимость проекта.
Себестоимость строительства определяется роектно-сметной документацией
Стоимость квартир, безвозмездно передаваемых 30% - 40% от всех площадей по
городу инвестконтракту на продажу и
в аренду
Стоимость уступки прав от инвестора 5% - 25% от всех площадей на
(заказчика-застройщика) соинвестору продажу и в аренду
Стоимость права долгосрочной аренды земель-
ного участка точечной застройки 500 - 1.500 тыс.$
Стоимость ТЭО с учетом всех согласований 5% - 10% от стоимости
реализации проекта
Стоимость подготовительных работ по отселе- определяется на тапе проекти-
нию жильцов, выводу арендаторов, сносу рования строений и подготовки строительства
Проценты по кредитным (заемным) средствам, не более 15% годовых
вложенным в реализацию инвестпроекта
Инвестиционные риски возникающие при реализации проектов:
а) Увеличение сроков реализации проекта
- срыв календарного плана СМР (ошибки предпроектных и проектных работ, несоблюдение строительных норм и правил, несостоятельность инвестора и генподрядчика);
- невыполнение плана продажи и сдачи в аренду (изменение конъюнктуры рынка, рост инве стиционной стоимости проекта).
б) Рост инвестиционной стоимости проекта
- увеличение себестоимости СМР (удорожание материалов и работ, инфляция);
- удорожание кредитных (заемных) средств при замене источника финансирования.
При выборе стратегии инвестором необходимо учесть следующие критерии:
а) доходность (рентабельность, прибыльность)
Экономическая выгода определяет ключевое решение инвестора об участии в реализации конкретного проекта. Прибыль рассчитывается как разность между рыночной и инвестиционной стоимостями недвижимости. Рентабельность (отношение прибыли к инвестиционной стоимо-сти) по реализованным проектам:
- для типого жилья обычно составляет не менее 20%, для точечной застройки в престижных районах может достигать 100%;
- для жилья с индивидуальной планировкой, как правило, имеет не менее 30% в районах мас-совой застройки, а в престижных новостройках ЦАО по отдельным сделкам доходит до 250%.
Срок возврата средств, инвестируемых в проект, обычно не превышает срока реализации проекта. Инвестор продает свои права на большую часть строящейся недвижимости до государственной приемки объекта в эксплуатацию.
б) уровень риска (надежность, устойчивость к негативныи факторам)
Риск - вероятность возникновения убытков или недополучения доходов по сравнению с планируемым вариантом. Методами снижения риска являются меры профилактики (диверсификаия, альтернативные способы реализации проектов) и страхование.
Диверсификация предусматривает обоснованное распределение средств инвестора по различным проектам в соответствии с их уровнем риска и доходностью.
Альтернативные способы реализации проекта включают меры по быстрой земене и привлечению отдельных участников проекта (соинвестора, подрядчика), поиск нетрадиционных источников финансирования и зачетных схем, позволяющих "вытянуть" проект из сложных ситуаций и т.д.
Страхование чаще применяется на самом рискованном этапе проекта - строительстве.
в) ликвидность (возможность и скорость возврата инвестиций при выходе из проекта)
Данный критерий удобно рассматривать как "инвестиционную привлекательность" проекта для соинвестора и "уровень спроса" конечного пользователя. Очевидно, что в зависимости от этапа проекта ликвидность имеет следующее распределение:
- на подготовительной стадии - относительно низкая;
- на этапе проектных работ и подготовке строительства - средняя;
- на этапе строительства - высокая.
Стимулирование инвестиционной привлекательности и спроса на этапе строительства производится за счет более низкой цены при продаже прав инвестора в начале строительства. Дисконт обычно составляет 10% - 15% от стоимости на момент госприемки. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Финансовое предложение инвестору |
|
|
|
|
Минимальный объем вложений для участия в инвестпроектах в качестве инвестора составляет не менее 1 млн. долл. США. Требуемый объем инвестиций для строительства одного объекта жилой недвижимости находится в пределах 2 - 10 млн. долл. США. Вложения в освоение блока домов или целого квартала могут доходить до 50 млн. долл. США.
Стоимость вхождения в рынок для инвесторов и соинвесторов
Стартовые объемы финансовых средств, достаточные для реализации различных проектов представлены ниже:
Проект Стоимость (млн. долл.)
Соинвестирование, долевое участие в строительстве до 1.0
Один типовой дом жилой площадью 10 - 12 тыс. кв.м. 1.0 - 2.0
Три типовых дома жилой площадью 30 - 40 тыс. кв. м.
или один дом индивидуальной планировки жилой
площадью 15 - 20 тыс. кв.м с подземной автостоянкой 2.0 - 5.0
Небольшой микрорайон типового жилья или жилой
комплекс повышенной комфортности свыше 5.0
Указанные объемы инвестиций приведены с учетом "консервативной" стратегии инвестора, которая характеризуется высокой надежностью и низкой доходностью:
- инвестор финансирует в полном объеме предпроектную, проектную и подготовительную стадии;
- нулевой цикл и первые этажи (этап строительства) генподрядчик возводит за счет собственных средств;
- начиная со вторых этажей инвестор привлекает соинвесторов для продолжения строительства, при этом оплата генподрядчику производится по факту выполнения этапов СМР.
Предлагаемые меры позволяют инвестору существенно снизить собственные расходы на реализацию проекта и значительно уменьшить собственный риск. Однако, по завершении строительства большая часть объекта возможно будет принадлежать соинвесторам и генподрядчику и после продажи инвестором его доли объекта прибыль от реализации окажется ниже планируемой. |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Отзывы компаний, разместивших проекты на сервере ИВР
|
|
|
|
|
|
|
